Fastighetsförsäkringen är en av de större fasta utgifterna i en bostadsrättsförening. Styrelsen ansvarar enligt föreningens stadgar och god föreningssed för att försäkringsskyddet är tillräckligt och prissatt rimligt. Den här sidan vänder sig till styrelseledamöter, revisorer och förvaltare. Innehållet är saklig genomgång — inte rådgivning till enskild förening.
Vad ska fastighetsförsäkringen omfatta?
En komplett fastighetsförsäkring för BRF omfattar normalt: byggnad inklusive stomme, fasad, tak, fönster, dörrar; stamledningar för vatten, värme, avlopp; allmänna utrymmen (trapphus, tvättstuga, källare, vind); fastighetens markområden och inhägnade ytor; egendomsskydd för föreningens egendom (utrustning, möbler i gemensamma utrymmen); ansvarsförsäkring för föreningen som juridisk person; rättsskydd vid tvister mot leverantörer eller medlemmar; samt eventuellt kollektivt bostadsrättstillägg som täcker alla medlemmars ytskikt och fasta inredning.
Kollektivt bostadsrättstillägg — föreningens beslut
Styrelsen kan teckna ett kollektivt bostadsrättstillägg som omfattar alla medlemmars lägenheter. Det innebär att medlemmarna inte behöver teckna individuella bostadsrättstillägg i sin hemförsäkring. Premien för det kollektiva tillägget tas ut via månadsavgiften. Fördelen är likformig täckning för alla medlemmar och förenklad skadereglering. Nackdelen är att medlemmar utan bostadsrättstilläggsbehov (vid sekundärbostäder eller renoveringar i pågående) också betalar in. Beslut fattas av styrelsen eller stämman beroende på stadgarna.
Skadehistorik och premie
Premien styrs av byggår, fastighetens skick, läge, antal lägenheter, eventuell tidigare skadehistorik och valda självriskbelopp. En förening byggd före 1960 med blandad skadehistorik betalar generellt mer än en nyproducerad förening. Tidigare vattenskador, brandtillbud eller försäkringsärenden över 50 000 kr drar upp premien i 3-5 år. Stamledningsbyte och badrumsrenoveringar sänker risken och därmed premien efter 2-3 år.
Hos bolagen 2026
Hur de stora svenska aktörerna positionerar sig mot BRF-segmentet (enligt offentliga sortimentlistor maj 2026):
- Länsförsäkringar — stark närvaro i BRF-segmentet via regionala bolag. Erbjuder fullständig fastighetsförsäkring inklusive kollektivt bostadsrättstillägg. Hanterar styrelsens upphandling regionalt.
- If Skadeförsäkring — del av Sampo-koncernen. Stor BRF-portfölj med dedikerade förmedlare för större föreningar.
- Trygg-Hansa — egen BRF-produkt med möjlighet att teckna kollektivt bostadsrättstillägg.
- Folksam — kooperativt försäkringsbolag med BRF-segment som kärnaffär.
- Dina Försäkringar — regional federation som även tecknar fastighetsförsäkring åt mindre BRF.
Premie
Beror på fastighet och historik
Upphandling
Offerter från minst tre bolag
Kollektivt BRF-tillägg
Tillval — beslut av styrelse/stämma
Upphandling vart
3:e år rekommenderat
| Moment | Ingår normalt | Vanligt självrisk |
|---|---|---|
| Byggnad (stomme, fasad, tak) | Ja | 0,2 prisbasbelopp |
| Stamledningar | Ja | 0,2-0,5 prisbasbelopp |
| Vattenskada via stam | Ja | 0,2-1,0 prisbasbelopp |
| Brand | Ja | 0,1 prisbasbelopp |
| Ansvar för föreningen | Ja, oftast 10-25 mkr | Standardvillkor |
| Rättsskydd | Ja, oftast 200 000-500 000 kr | 20-25 % av kostnaden |
| Styrelseansvar (D och O) | Tillval | Standardvillkor |
| Kollektivt bostadsrättstillägg | Tillval, beslut styrelse/stämma | 1 500-3 000 kr/skada |
| Maskinskada (hiss, värme) | Tillval | 0,5 prisbasbelopp |
Upphandling — steg för styrelsen
- Inventera nuvarande avtal: Hämta in fullständigt villkor, försäkringsbrev och premieanvisning från nuvarande bolag.
- Identifiera luckor: Är styrelseansvar inkluderat? Vad är ansvarsbeloppet? Finns rättsskydd? Är det kollektiva bostadsrättstillägget aktivt?
- Begär offert från minst tre bolag: Kontakta antingen direkt eller via försäkringsmäklare. Mäklare debiterar normalt provision på premien (inte separat arvode).
- Jämför totalkostnad och villkor: Inte bara premien — kontrollera självrisk, undantag och ansvarsbelopp.
- Beslut i styrelsen: Protokollför beslutet och meddela medlemmarna vid premieökning.
- Förnyelse: Försäkringen ska oftast sägas upp 3-6 månader före avtalsperiodens slut för att inte automatiskt förlängas.
Avgränsning mot medlems försäkring
Fastighetsförsäkringen täcker föreningens egendom och ansvar. Medlemmens egen bostadsrättsförsäkring (hemförsäkring + bostadsrättstillägg) täcker individuell egendom: ytskikt, fast inredning, lösöre och privat ansvar. Vid skada med oklart ansvar (vattenskada från ovanförliggande granne, stammar genom flera lägenheter) reglerar bolagen sinsemellan enligt ansvarsfördelningen i bostadsrättslagen. Styrelsen bör informera medlemmar om gränsen tydligt — gärna i välkomstpapper till nya medlemmar.
Fastighetsförsäkringen är styrelsens ansvar — den enskilde medlemmens bostadsrättsförsäkring är separat och kompletterande.